שוורץ ואח' נ' חיים זקן ובניו והשקעות בע"מ

פסק דין

עיקרי העובדות וגדר המחלוקת

1.זוהי תביעה בגין ליקויי בניה בדירה שבנתה הנתבעת, אשר התובעים מתגוררים בה, ברחוב התבור 6/2 בבית שמש (להלן: הדירה). בשונה מתביעות אחרות בגין ליקויי בניה, התובעים במקרה זה לא קיבלו את הדירה ישירות מהנתבעת, אלא רכשו אותה מה"ה פול וקרוליין ספנסר (להלן: הרוכשים המקוריים או ספנסר), אשר רכשו את הדירה מן הנתבעת. עובדה זו מעוררת שאלות משפטיות שונות שיידונו להלן.

2.העובדות שאינן שנויות במחלוקת הן כדלקמן: הנתבעת היא חברה קבלנית אשר בנתה את הדירה נשוא התביעה, דירת קוט'ג עם גינה. ביום 7.5.1997 נחתם חוזה מכר בין הנתבעת לבין ספנסר (נספח א לתצהיר התובע). ביום 15.7.03 נחתם חוזה בין ספנסר לבין התובעים בתביעה שבפני, לפיה רכשו התובעים את דירת ספנסר. בסעיף 17 לחוזה נאמר כי "המוכר מסב ומעביר לקונה את כל זכויותיו כלפי החברה והקבלן שבנה את הנכס ככל שהן קיימות, אם בכלל". לאחר משפט זה הוספה תוספת בכתב יד, בה נאמר "המוכר ישלח מכתב לחברה שבו יבקש ביקור במקום לבדוק את הסדק בקיר מעל המדרגות ושקיעת ריצוף במרפסת". בסמוך לתוספת זו לא מופיעות חתימות הצדדים מלבד החתימות בראשי תיבות המופיעות בכל אחד מעמודי החוזה כמקובל. נספח ו' לתצהיר התובעים הוא מכתב המופנה אל הנתבעת וחתום על ידי קרולין ופול ספנסר, בו נכתב כי בדירה התגלו סדק באיזור המדרגות בתוך הבית ושקיעה במרפסת בגינה האחורית, והם מעוניינים לקבוע פגישה על מנת לבדוק נושאים אלו.

ביום 17.8.04 שלחה הנתבעת אל התובעים ואל ספנסר מכתב (נספח ה' לתצהיר התובעים). במכתב נרשם הנדון "אישור העברת זכויות בנכס". הוא מתייחס לסימוכין, מכתב מיום 10.8.03, ונאמר בו כי החברה מאשרת את העברת הזכויות בנכס מהמעבירים למקבלי ההעברה, וכי בבוא העת יירשמו כל הזכויות וההתחייבויות בגין הנכס בפנקסי המקרקעין על שם מקבלי ההעברה.

3.מכל האמור עולה כי הדירה נרכשה במקור על ידי ספנסר והיתה בבעלותם במשך מספר שנים. כשש שנים לאחר מסירת הדירה מהנתבעת לספנסר היא נרכשה על ידי התובעים. בעת הרכישה היו התובעים מודעים לשני ליקויים שנזכרו במפורש בהעברה בכתב יד שהוספה לחוזה, סדר בקיר מעל המדרגות ושקיעת ריצוף במרפסת.

4.עוד קודם שאדרש לגופן של המחלוקות בתיק, אביא פיסקה מהחלטה שניתנה על ידי בקדם המשפט האחרון שהתקיים בתיק. בהחלטה מיום 23.2.10, בעמ' 7, 8 לפרוטוקול, נכתב כדלקמן:

"... אני מוצאת לנכון לתת ביטוי תמציתי בכתב לדברים שנאמרו בעל פה בדיון היום וכן בדיון קודם בתיק זה. על פי הבנתי, קיימת שאלה נכבדה בנוגע לאחריות הנתבעת בכלל בתיק, הן בשל ההתיישנות והשיהוי והן מאחר שהתובעים אינם רוכשי הדירה מהקבלן אלא מצד ג' ובאופן טבעי טענותיהם צריכות היו להיות מופנות למי שממנו רכשו את הדירה, אשר אינו צד לתיק כלל.

הנתבעת ביצעה בהסכמה תיקונים משמעותיים אך הודיעה שתבקש לחייב את התובעים בעלויות תיקונים אלו. על פי חוות דעת המומחה התיקונים שלא תוקנו מוערכים בסכום של 1,750 ₪. אין חוות דעת המכמתת ליקויים אחרים שיש בבית כיום.

בנסיבות אלו, ראוי לשקול אם יש מקום להמשיך את הדיון בתביעה, על ההוצאות הכרוכות בכך".

הצורך בכתיבת פסק דין זה מעידה על כך שהתובעים עמדו על דעתם והמשיכו בניהול התיק.

טענת ההתיישנות והשיהוי

החלטת ביניים – סילוק על הסף

5.הנתבעת העלתה טענה של התיישנות ושיהוי, ואף ביקשה לסלק את התביעה על הסף מטעמים אלו. בקשת הסילוק על הסף נדונה על ידי כב' השופט ש. שטיין אשר דן בתיק בשעתו, ונדחתה על ידו. כב' השופט שטיין קבע כי על אף שתקופות הבדק חלפו, קיימת לתובעים עילות תביעה בחוזים ובנזיקין, שכן מדובר בליקויים שהתגלו שנים לאחר סיום בניית הדירה, ועילת התביעה מבוססת על עובדות שנעלמו מעיני התובעים מסיבות שלא היו תלויות בהם ולא יכלו למנוע אותן. עוד קבע כב' השופט שטיין כי מדובר בסיטואציה של נזק מתמשך, שתחילתו ביום בניית הדירה ושקיבל ביטוי חיצוני שנים לאחר מסירת הדירה, ואשר התגבש במלוא היקפו רק לאחר מסירת הדירה לרוכשים. מטעמים אלו נדחתה, כאמור, הבקשה לסילוק התביעה על הסף.

6.טיבה של החלטה בבקשה לסילוק על הסף שהיא מבוססת על טענות הצדדים ועל עובדות שאינם שנויות במחלוקת. ביסודה של החלטה זו עומדות הנחות עובדתיות המבוססות על טענות התובעים. אני סבורה שהנחות אלו ברובן הגדול לא הוכחו, ומטבע הדברים מסקנות הביניים שבהחלטה זו ניתנות לשינוי לאחר שנפרסה המסכת העובדתית במלואה. גם הקביעות המשפטיות שבהחלטת הביניים ניתנות לשינוי, שכן מדובר בהחלטת ביניים ולא בהכרעה סופית.

המועד הקובע לעניין ההתיישנות

7.התובעים טוענים כי יש למנות את תקופת ההתיישנות על פי מועד מכירת הדירה מן הרוכשים המקוריים אליהם, ולא מהמסירה המקורית מהנתבעת לרוכשים המקוריים. דהיינו, יש למנות את תקופת ההתיישנות משנת 2003 ולא משנת 1997.

התובעים מבססים את טענותיהם על מספר נימוקים: ראשית, חוזה המכר בין הנתבעת לרוכשים המקוריים קבע כי הקונה יהיה זכאי להעביר את זכויותיו בדירה לאדם אחר, בכפוף למספר תנאים שמולאו במקרה זה, שעיקרם תשלום מלוא הסכום הנדרש עבור הדירה. סעיף 10.01 לחוזה זה קבע כי במקרה של העברת הזכויות "היא תישאר אחראית למילוי התחייבויותיה על פי ההסכם". הנתבעת אף אישרה את הסכמתה להעברת הזכויות בדירה במספר מכתבים – נספחים ג'-ו' לתצהיר התובעים, ומכאן חבותה החוזית של הנתבעת.

8.לטענת התובעים הולדת עילת התביעה על פי החוזה היא במועד גילוי הליקויים על ידי התובעים, דהיינו החל ממסירת הדירה לידם הם. באשר לאחריות בנזיקין, התובעים הסתמכו על סעיף 89 לפקודת הנזיקין (נוסח חדש) (להלן: פקודת הנזיקין). עוד טענו התובעים כי הדירה נבנתה ברשלנות, וכי מדובר בתהליך מתמשך ובנזק שלא התגלה במלוא היקפו בעת מסירת הדירה לרוכשים המקוריים.

דיון בשאלת ההתיישנות